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On entend souvent parler dans le cadre de prêt immobilier, de rachat de crédit ou encore de regroupement de prêts de la quotité hypothécaire. On vous explique tout sur cet indicateur financier.

Définition de la quotité ou ratio hypothécaire

La quotité hypothécaire correspond au montant qu’une banque peut accorder à un emprunteur en tenant compte de la valeur du bien immobilier proposé en garantie. Cet indice est exprimé en pourcentage et il permet de calculer le montant d’un emprunt accordé par une banque en fonction de la valeur du bien immobilier ayant fait l’objet d’une estimation. Le pourcentage de la quotité hypothécaire va essentiellement dépendre des banques et des établissements de crédits, mais aussi des projets de financement.

Exemple : un emprunteur souhaite acheter une résidence secondaire, la banque peut lui proposer de mettre son bien immobilier (résidence principale) en garantie hypothécaire. Une hypothèque est donc mise en place sur la résidence principale et pour déterminer la somme maximale qui sera accordée dans le cadre de l’achat de la résidence secondaire, la banque va définir une quotité hypothécaire.

Pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, si la banque propose une quotité hypothécaire de 50%, cela signifie que la somme maximale qui pourra être obtenue par l’emprunteur sera de 100 000 euros afin de financer l’achat de la résidence secondaire.

Les cas de figure de l’utilisation du ratio hypothécaire

La quotité hypothécaire va surtout être utilisée dans le cadre de montages financiers complexes, comme le sont les regroupements de crédits, les achats de résidences secondaires ou même le prêt immobilier pour acheter à l’étranger. On parle du ratio hypothécaire lorsque la faisabilité est possible, mais sous certaines conditions.

Dans le cadre d’un regroupement de crédits pour un emprunteur propriétaire de son logement, une quotité hypothécaire va être calculée en fonction de la valeur du bien immobilier. C’est pour cette raison que les simulateurs exigent généralement une estimation du bien immobilier afin de calculer une première estimation de ratio hypothécaire. Cela permet ensuite d’accorder ou non le regroupement de crédits en fonction des montants à racheter. Lorsque la quotité hypothécaire est suffisante pour racheter toutes les dettes, la banque dispose de garanties pour pouvoir accorder les fonds.

Bon à savoir : dans le cadre d’un emprunt (rachat de crédit, prêt immobilier) impliquant le calcule d’une quotité hypothécaire, la banque va diligenter un expert immobilier au domicile de l’emprunteur afin de procéder à une estimation précise de la valeur du bien immobilier. C’est une procédure classique dans le cadre d’un prêt hypothécaire afin d’obtenir une valeur au plus juste par rapport au marché immobilier actuel.

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*Une opération de rachat de crédits peut entrainer une diminution des mensualités mais également un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Tout courtier, mandataire ou tout intermédiaire proposant des offres de regroupement de crédit doit faire l'objet d'une immatriculation auprès de l'ORIAS, registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance.