Lorsque l’on souhaite s’endetter pour acheter un bien immobilier ou des biens de consommation (voitures, financement de travaux, piscines, etc.) il est très important de connaître en amont le montant maximum que l’on va être en mesure d’emprunter. Généralement, ce montant correspond au taux d’endettement accepté par les banques.
Qu’est-ce qu’un taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est un ratio utilisé dans le milieu bancaire. Il est la mesure du montant maximum qu’un particulier peut emprunter. C’est grâce à ce ratio financier qu’une banque ou institution financière est en mesure de déterminer si oui ou non l’emprunteur potentiel a les moyens de ses ambitions. Concrètement, il se calcule comme suit : il s’agit du rapport entre le revenu mensuel de l’emprunteur et de ses charges financières. Tous les types de revenus mensuels peuvent être pris en compte, qu’il s’agisse de revenus liés aux salaires, à une activité entrepreneuriale ou à des revenus locatifs. Cependant, les banques ont davantage tendance à prêter à des profils répondant à des critères assez précis. Ainsi, les couples en CDI n’étant plus en période d’essai seront très largement valorisés par les instituts bancaires.
Maintenant que la définition est posée, revenons sur l’utilisation que font les banques du taux d’endettement. Il est communément accepté que le taux d’endettement maximum se situe autour de 35%. Il s’agit d’un maximum : suivant le profil de l’emprunteur, les banques accepteront parfois un taux d’endettement maximum inférieur. Cela signifie donc qu’au maximum 35% des revenus totaux d’un emprunteur peuvent être consacrés au remboursement de l’ensemble de ses crédits. Les banques considèrent ainsi que les 65% permettent à l’emprunteur de vivre décemment, et surtout, d’être en mesure de faire face aux divers impératifs de la vie : un crédit engageant en effet parfois sur plusieurs décennies, si les banques acceptaient de prêter à un taux d’endettement supérieur, et que l’emprunteur subissait une perte de revenus, alors cela deviendrait très compliqué pour cet emprunteur de rembourser ce qu’il doit en temps et en heure (ou bien, de continuer à vivre décemment).
Concrètement, comment le taux d’endettement fonctionne t’il ? En d’autres termes, est-il possible d’emprunter davantage qu’à un niveau inférieur ou égal à 35% de ses revenus totaux ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’y a aucune obligation légale qui pèse sur les banques pour les obliger à ne pas accepter de taux d’endettement supérieur à 35%. Il s’agit d’un véritable consensus qui s’est forgé au fur et à mesure du temps, devant l’expérience des cas réels rencontrés par les banques, ainsi que devant l’évolution du prix des biens immobiliers. Ainsi, au début des années 2020, la part de revenus alloués par un emprunteur au remboursement immobilier est bien plus importante qu’au début des années 1970. C’est le HCSF (« Haut Conseil à la stabilité financière ») qui a émis en 2021 une révision de son avis sur le taux d’endettement maximal conseillé aux banques. Celui-ci était à 33% avant la révision du HCSF.
Il existe différentes interprétations de ce jugement parmi les organismes financiers. Certains suivent le conseil à la lettre en choisissant une approche restrictive du taux d’endettement : peu importe la situation familiale du foyer, le type de revenus ou l’âge, il n’est simplement pas envisageable pour elle de dépasser ce seuil de 35%. D’autres font preuve de davantage de dogmatisme et estiment un montant appelé le « reste à vivre ». Celui-ci est déterminé par le montant restant au foyer à l’issue du remboursement de ses divers emprunts. Or, il a moins de raisons d’être important pour un couple dans la cinquantaine sans enfants que pour un couple non marié de 30 ans avec 2 enfants.
Cependant, il est important de noter que plus le revenu de base de l’emprunteur sera élevé, plus son « reste à vivre » aura de chances d’être, lui aussi, élevé. Ainsi, seuls les foyers aux revenus exceptionnels auront une chance de voir une banque leur accorder une exception au niveau du taux d’endettement. Pour les foyers à plus faible revenu, le risque est davantage de se voir accorder un taux d’endettement davantage proche des 30% maximum.
Exemple de calcul de taux d’endettement
Prenons un exemple très concret. Si une famille sans enfant cumule 4000 euros de revenus mensuels nets, quel serait potentiellement sa capacité d’emprunt ? Si elle n’a aucun crédit en cours et qu’elle souhaite s’endetter au maximum pour financer, par exemple, l’achat de sa résidence principale, alors le calcul réalisé par les banques qui se pencheront sur le dossier sera le suivant : 0,35*4000 euros, ce qui donne une mensualité maximale de 1400 euros. Le reste à vivre sera donc de 2600 euros.
Dans ce cas de figure, et suivant la situation de la famille en question, il est possible qu’un organisme financier décide de passer outre la barre des 35% et de permettre un supplément d’emprunt à cette famille. Les atouts sont nombreux pour la famille qui pourra ainsi rembourser plus rapidement son crédit et bénéficier, au final, d’un emprunt moins cher. Cependant, même si une banque finit par accorder cet avantage, il ne représentera au maximum que 1 ou 2% supplémentaire d’endettement.
Cette situation reste exceptionnelle : dans la majeure partie des cas, ce sera bien à un taux d’endettement maximal de 35% que le couple aux revenus égaux à 4000 euros se verra accordé un prêt pour financer l’achat de sa résidence principale.