Le compromis de vente est un accord de principe qui est conclu entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Il se signe impérativement devant un professionnel de l’immobilier. Une fois signé, il sera difficile de revenir en arrière pour les deux parties. Comme tout engagement, la signature doit se préparer en amont et il est bon de connaître la portée d’un compromis de vente.
La préparation
Avant de signer n’importe quel document, le vendeur et l’acheteur doivent se mettre d’accord sur les modalités de la vente et principalement le prix définitif. Il se signe après une négociation entre les deux parties que ce soit à l’oral ou à l’écrit.
Le compromis de vente se signe devant un notaire pour avoir une valeur juridique et être enregistré. Il faut donc en trouver un. L’agent immobilier peut s’occuper de la rédaction et de cette partie si cela entre dans ses tâches. Le notaire laissera volontairement quelques semaines d’attente pour s’assurer que les deux parties aient bien réfléchit à la vente ou à l’achat du bien immobilier. De même, les notaires ne sont pas toujours disponibles rapidement puisqu’ils ne gèrent pas que les ventes immobilières.
Il est possible de signer un compromis de vente sans passer par un notaire, mais cela n’est pas recommandé. En effet, les litiges sont plus nombreux et les intérêts des deux parties ne sont pas forcément respectés.
Le compromis de vente est un contrat qui doit regrouper différentes clauses à la demande des parties. Il est bon d’y réfléchir avant pour demander au notaire et/ou à l’agent immobilier de les ajouter. On peut notamment citer la clause d’option du prêt immobilier, l’ajout d’un délai de rétractation ou encore la répartition des charges pendant la première année. Le contenu du compromis de vente est rédigé sur mesure.
Les deux parties devront se présenter le jour de la signature avec un certain nombre de documents à annexer au compromis notamment les diagnostics immobiliers obligatoires et l’acte de propriété. La liste sera communiquée en avance.
Le jour de la signature
Le notaire ou l’agent immobilier contactera l’acheteur pour fixer un rendez-vous afin de procéder à la signature du compromis de vente. Le vendeur sera également convié à la même heure.
Le notaire se chargera tout d’abord de rappeler l’importance du compromis de vente et des clauses qui y ont été ajoutées. Il lira le compromis ligne par ligne. Il s’assurera que les deux parties sont consentantes. L’une des deux parties peut évidemment refuser de signer. Toutefois, si elles signent, la vente est désormais définitive. Il n’est plus possible de revenir en arrière sauf si une condition suspensive n’est pas remplie.
Pour que l’acheteur se sente réellement engagé, le notaire peut demander le versement immédiat d’un acompte qui varie généralement entre 5 et 10 % du prix d’achat. Il sera ensuite déduit du prix de vente final dans l’acte de vente définitif. S’il se rétracte en invoquant une condition suspensive, il pourra récupérer son acompte.
Le compromis de vente prend la forme d’un document réitéré. C’est une obligation légale que le notaire ne doit pas ignorer.
Et après ?
Une fois le compromis de vente signé, un délai légal de plusieurs mois s’applique avant la signature de l’acte de vente qui scellera la transaction. Ce délai est censé permettre à l’acheteur d’obtenir son prêt ou de vendre son ancien logement, au vendeur de commencer à déménager et au notaire de lever les soupçons de vices ou d’hypothèques. Il n’est normalement pas possible d’y déroger. La durée varie entre 2 et 6 mois.
L’acheteur n’est pas encore libre d’accéder au domicile comme il le désire. Cependant, en accord avec le vendeur, des solutions peuvent être trouvées à l’amiable notamment pour démarrer des travaux de rénovation.
Après la signature, le notaire a une semaine pour instruire le dossier administratif et informer la mairie pour obtenir un certificat d’urbanisme.
Au bout de 10 jours, le délai de rétraction qui a potentiellement été inscrit dans le compromis prend fin. La vente est définitivement conclue.
Le notaire a également 20 jours pour établir un état hypothécaire.
L’acheteur a 45 jours à partir de la date de la signature du compromis de vente pour justifier l’obtention de son prêt auprès du notaire ou pour appliquer la condition suspensive.
Environ deux mois après la signature, la mairie perd ses droits de préemption et ne peut plus réclamer le bien immobilier pour la collectivité publique.
Après 70 jours, le notaire commence à rédiger l’acte de vente définitif. Il convoque alors les deux parties pour la signature si toutes les pièces ont été réunies et que les clauses sont remplies.