SCPI ou assurance vie : lequel choisir ?

Assurance vie

L’assurance-vie demeure le placement préféré des Français, mais les SCPI ont le vent en poupe depuis plusieurs années. Face à ce dilemme, beaucoup d’investisseurs ont des difficultés à choisir entre assurance-vie et SCPI. Les deux placements présentent un intérêt non négligeable, explications…

Principes et fonctionnement de l’investissement en SCPI

L’acronyme SCPI désigne les Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui ont pour mission l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. Elles peuvent ainsi détenir et administrer plusieurs biens, aussi bien à usage d’habitation qu’à usage professionnel. L’objectif recherché par les SCPI qui ont valeur de placement est le rendement. Dans cette optique, elles choisissent les biens immobiliers sur lesquels investir en s’occupant de l’encaissement des loyers et du recouvrement des créances, de l’entretien des locaux dont elles ont la charge, ainsi que du paiement des taxes et impôts.

Concrètement, l’investisseur personne physique qui souhaite acquérir des SCPI achète des parts de la SCPI et devient donc associé de la société. À cet effet, il paie des droits d’entrée et doit souscrire au moment de la levée de fonds. Le minimum d’investissement à prévoir pour acheter des parts de SCPI est de l’ordre de 5 000 à 10 000 euros en fonction de la société gestionnaire. Il bénéficie en contrepartie d’un rendement attractif supérieur à celui de l’assurance-vie, affichant un taux allant de 4 % à 6 % en moyenne.

Cet investissement « pierre papier » présente plusieurs avantages, parmi lesquels :

  • La mutualisation des risques: le parc immobilier de la SCPI repose sur de nombreux biens de différentes natures, ce qui dilue fortement le risque locatif lié au non-paiement des loyers
  • La tranquillité d’esprit: le souscripteur de parts de SCPI n’a pas à se soucier des travaux, des encaissements, des formalités administratives, tout est géré par la société de gestion
  • La possibilité de financement par le crédit: certaines SCPI acceptent le paiement des parts via un crédit bancaire, permettant ainsi l’autofinancement de l’investissement par l’investisseur

En revanche, la fiscalité des SCPI s’apparente à celle d’un investissement immobilier classique, à savoir des revenus locatifs imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, voire une imposition sur les plus-values immobilières en cas de vente d’un ou plusieurs biens immobiliers. L’assurance-vie, quant à elle, est connue pour sa fiscalité attractive.

Principes et fonctionnement de l’investissement en assurance vie

L’assurance-vie, s’il est encore utile de la présenter, est un contrat d’épargne bénéficiant de plusieurs supports financiers en fonction du profil choisi par le souscripteur. En outre, l’assurance-vie prévoit une clause bénéficiaire qui permet le versement d’un capital ou d’une rente au profit du ou des bénéficiaires désignés au contrat. Par ailleurs, aucun impôt n’est dû en présence de plus-value, tant qu’aucun retrait n’est effectué.

Si l’assurance-vie est encore un des placements vedette en France, c’est parce qu’elle a connu une époque faste grâce à ses supports euros. En effet, le souscripteur versait de l’argent ponctuellement ou mensuellement sur son contrat dans un fonds présentant zéro risque et un rendement élevé. Or, les fonds euros sont en perte de vitesse, tout comme l’épargne placée sur des livrets d’épargne, et l’assurance-vie traditionnelle peine à suivre l’inflation.

En conséquence, les assureurs ont innové pour continuer d’attirer les clients :

  • En proposant des contrats multisupports: il est possible de détenir un contrat d’assurance-vie en investissant à la fois sur un fonds euros sécurisé et sur des unités de compte composées d’obligations ou d’actions
  • En multipliant les offres en ligne: l’assurance-vie est désormais à portée de clics avec des frais de gestion et des frais d’arbitrage réduits voire nuls

Par ailleurs, l’assurance-vie reste pertinente pour faire fructifier un patrimoine tout en facilitant la succession du titulaire du contrat. Et pour répondre encore plus aux attentes des investisseurs, de nombreux contrats proposent aujourd’hui des unités de compte dites « immobilières ».

Et si l’on parlait des SCPI au sein de l’assurance-vie ?

Les bonnes assurances-vie multisupports aujourd’hui disponibles sur le marché permettent d’investir en SCPI via l’assurance-vie. L’effort d’épargne demandé est inférieur à celui exigé pour la souscription de parts en direct et rend accessible les SCPI au plus grand nombre. Bien que le titulaire de l’assurance-vie ne soit pas directement le propriétaire des parts de SCPI, il investit dans l’immobilier à moindre coût avec un risque de perte en capital extrêmement limité.

Mais surtout, grâce aux supports SCPI proposés dans l’assurance-vie, les unités de compte immobilières détenues deviennent liquides et sont cessibles à tout moment, ce qui n’est pas toujours le cas des SCPI classiques. Il conviendra néanmoins de choisir son contrat d’assurance-vie avec rigueur pour avoir accès à des SCPI intéressantes. En effet, l’investisseur n’a pas accès à toutes les SCPI existantes sur le marché, mais il profite de leurs rendements dans le cadre fiscal privilégié de l’assurance-vie.