Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier dont le but est de générer du profit, ou d’octroyer un avantage fiscal par le biais d’une réduction d’impôt. L’investisseur peut souscrire des parts de SCPI afin de profiter des avantages du placement sans subir les contraintes liées à l’achat d’un bien immobilier. Il peut également, sans détenir de parts, investir en SCPI grâce à une assurance-vie multisupports bien choisie.
Les inconvénients des SCPI en assurance-vie
En prenant des SCPI via un contrat d’assurance-vie, l’assuré n’est pas propriétaire des parts de SCPI. En effet, c’est l’assureur qui les détient en ayant la qualité d’associé. Le risque d’un tel montage dépend des assureurs, certains vont faire profiter leurs adhérents de la revalorisation des parts et des loyers perçus dans leur totalité, alors que d’autres garderont tout ou partie des ces avantages.
En conséquence, le rendement des unités de compte SCPI en assurance-vie peut être moindre comparé à celui d’une SCPI en direct. D’autant plus que l’investisseur ne trouve pas forcément les SCPI qu’il souhaite. En effet, toutes les SCPI du marché ne sont pas disponibles au sein d’une assurance-vie, certains assureurs en proposent une vingtaine alors que d’autres en mettent très peu à disposition.
Par ailleurs, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique aux unités de compte en SCPI. Si cela présente l’avantage de bénéficier de l’attractivité du contrat, cela restreint également l’accès aux SCPI dites fiscales, au profit des SCPI dites de rendement. En d’autres termes, l’investisseur souhaitant diminuer le montant de son impôt n’a pas d’intérêt à passer par l’assurance-vie, surtout qu’il ne peut pas acheter ses parts de SCPI à crédit.
Enfin, qui dit assurance-vie, dit frais. Outre les frais d’acquisition, qui sont demandés en assurance-vie comme en direct, il faut également penser aux frais de gestion annuels, aux frais d’arbitrage si nécessaire et aux frais de retrait. Il faudra donc y être particulièrement attentif pour bien choisir son contrat d’assurance-vie.
Cependant, les inconvénients des unités de compte en SCPI sont moindres au regard des avantages procurés…
Les avantages des SCPI en assurance-vie
L’assurance-vie, ce ne sont pas que des fonds euros, qui peinent parfois à atteindre un rendement net supérieur aux livrets d’épargne. Ce sont aussi des unités de compte, qui peuvent être constituées d’obligations, d’actions, mais également de SCPI pour investir dans l’immobilier avec des perspectives de rendement attractives et une prise de risque modérée.
Contrairement aux parts de SCPI détenues en direct, l’assurance-vie permet de diversifier son portefeuille et faire fructifier son capital sans grand investissement. Alors qu’il faut compter a minima 5 000 euros pour une souscription de SCPI en direct, 500 euros suffisent dans la plupart des contrats d’assurance-vie.
Bien que des frais d’acquisition et des frais de gestion annuels doivent être payés à l’assureur, ils sont généralement en-deçà des frais payés pour devenir propriétaire de parts de SCPI. En revanche, ils sont prélevés par l’assureur directement à la souscription, et non au terme du placement, comme c’est le cas en direct.
Autre avantage de taille, les SCPI acquises par le biais d’un contrat d’assurance-vie sont liquides. Assurée par l’assureur, la revente est possible à tout moment, ce qui est loin d’être garanti en direct, surtout que les avantages fiscaux se perdent d’un propriétaire à l’autre.
Enfin, et c’est sans doute le plus important, la fiscalité de l’assurance-vie s’applique. En clair, cela signifie que le détenteur d’unités de compte en SCPI n’a pas à déclarer de revenus fonciers ou de plus-values immobilières, mais également une transmission facilité en cas de décès, avec exonération de droits de succession sous conditions.
Oui, il faut investir dans des SCPI sur un contrat multisupports !
Si l’investisseur ne détient pas déjà de parts de SCPI en direct ou s’il souhaite ouvrir un contrat d’assurance-vie, c’est le moment pour lui de diversifier ses actifs et d’opter pour des unités de compte en SCPI. Ces dernières sont surtout recommandées pour les profils prudents et équilibrés, car la détention de SCPI présente des risques de perte en capital relativement faibles.
En effet, en investissant sur plusieurs années et en profitant de la sécurité que représente le marché immobilier de manière générale, le risque de perte est fortement dilué, ce qui fait des SCPI en assurance-vie un investissement « pierre papier » très prisé. Peu volatile, il est particulièrement apprécié de ceux qui souhaitent dynamiser leur épargne à moyen et long terme.
En effet, une durée de placement de 8 ans minimum est conseillée, tant pour obtenir un rendement optimum, lisser le risque dans le temps, que profiter des avantages fiscaux de l’assurance-vie en cas de retrait partiel ou total. Il est bien entendu nécessaire de choisir avec soin son contrat d’assurance-vie multisupports, en vérifiant notamment les SCPI disponibles et le poids des frais prélevés par l’assureur.