Lors d’une vente immobilière, l’acquéreur possède un droit de rétractation durant les diverses étapes de la vente. Qu’en est-il pour le vendeur? Voici une analyse détaillée des droits du vendeur lorsqu’il entre dans les différentes phases de vente de son bien immobilier.
De l’offre d’achat au compromis de vente
Lorsqu’une offre d’achat est acceptée par le vendeur, l’acheteur bénéficie d’un délais de rétractation de 10 jours. L’offre d’achat est un document où l’acheteur propose au vendeur l’acquisition de son bien à un prix égal ou inférieur au prix requis par ce dernier. L’offre d’achat doit contenir plusieurs éléments essentiels :
- Coordonnées de l’acquéreur potentiel
- Description de la propriété
- Prix proposé par l’acquéreur potentiel
- Le moyen de financement sollicité
- La date limite de l’offre
L’offre d’achat peu avoir une période de validité s’étalant jusqu’à 10 jours. Au-delà, sans réponse du vendeur, l’offre est considérée comme caduque. Le vendeur qui accepte une offre est engagé auprès du potentiel acquéreur. En cas d’acceptation, le futur acquéreur et le vendeur signent un compromis de vente chez le notaire. Ce compromis vaut vente. Même si le compromis de vente est signé, l’acquéreur bénéfice d’un délais de rétractation qui ne s’applique pas au vendeur. Le délais est fixé également à 10 jours ouvrés (hors samedi, dimanche et jours fériés). Lorsque l’acquéreur fait intervenir son droit de rétractation, la résiliation du compromis de vente est effective. Le vendeur n’est pas en droit de se rétracter même si l’acquéreur ne donne plus de nouvelles. L’acquéreur n’a pas de limite de temps pour obtenir son crédit une fois que le compromis est signé. Au préalable de l’acceptation d’une offre, le vendeur doit bien étudier la situation de l’acquéreur et ses capacités réelles quant à l’achat de son bien. S’il souhaitait résilier le compromis de vente, le bénéficiaire, à avoir l’acquéreur, pourrait entamer une procédure d’exécution forcée.
Les responsabilités du vendeur
Dans ce type de cas, l’acquéreur, via un huissier informe le vendeur de son obligation à venir signer l’acte de vente définitif à une date déterminée. En cas d’absence de la part du vendeur chez le notaire, ce dernier établit un procès-verbal de carence, qui peut être publié au Service de la Publicité Foncière. Cette procédure empêche le vendeur de pouvoir remettre son bien à la vente. L’acquéreur peut encore avoir recours à un juge qui demandera au vendeur de se rendre chez le notaire pour signer l’acte de vente définitif. Cette vente peut s’effectuer sous astreinte c’est-à-dire qu’une pénalité journalière peut être imposée au vendeur. A travers des recours ultimes, le tribunal peut rendre un jugement valant vente et l’acquéreur peut obtenir l’indemnité d’immobilisation prévu à la promesse de vente. En conclusion le vendeur, s’il ne respecte pas la promesse de vente, peut être exposé à divers recours judiciaires qui aboutiront en sa défaveur. Avant la signature du compromis de vente, il peut être intéressant pour le vendeur de discuter avec son notaire de la mise en place de conditions suspensives en fonction de situations personnelles ou professionnelles particulières.
Les recours du vendeur
La résiliation à l’amiable
Même si le vendeur n’a pas le droit de se rétracter, il peut avoir recours à une résiliation à l’amiable voire judiciaire. L’acquéreur et le vendeur peuvent tomber d’accord sur une annulation de la procédure de vente. Le dialogue entre les deux parties est la priorité dans une résiliation à l’amiable. L’acquéreur récupère toute somme qu’il aurait versé au vendeur préalablement à la vente. Il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire pour effectuer cette procédure mais l’administration fiscale doit être mise au courant obligatoirement car le paiement des droits de mutations sont exigibles. Ne pas informer l’administration fiscale donne un caractère frauduleux à la résiliation. Il n’est pas suffisant de déchirer le compromis ou d’y faire figurer l’accord des deux parties quant à la résiliation à l’amiable. Ces droits de mutation sont les taxes que perçoit le notaire pour le compte de l’Etat. Ils s’appliquent lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Si la résiliation du compromis est réalisée devant un notaire, les droits de mutation sont toutefois exigibles mais le cadre légal est respecté.
L’annulation judiciaire
En cas d’impossibilité à résoudre le litige à l’amiable, le vendeur peut avoir recours à une annulation judiciaire du compromis de vente. Pour que la procédure puisse être amorcée, l’acquéreur doit avoir manqué à l’une des obligations contractuelles du compromis de vente. Il doit encore avoir été mis en demeure par le propriétaire du bien immobilier qui est à l’origine de la vente. Une mise en demeure préalable de l’acquéreur est nécessaire. Via une résiliation judiciaire, le paiement des droits de mutation n’est plus effective.