Devenir propriétaire fait partie des projets de bon nombre d’individus. Ils sont alors confrontés obligatoirement aux démarches de prêt immobilier et de l’apport personnel qui y est associé. Cet apport est un facteur influençant grandement l’octroi du prêt. L’emprunteur a donc tout intérêt à proposer un apport suffisant pour faciliter l’autorisation de son crédit. Quand peut-on parler alors d’apport suffisant et idéal ? En voici un aperçu.
Apport personnel : sa définition, son importance
L’apport personnel est un montant d’argent dont l’emprunteur dispose déjà et qu’il injecte dans son prêt immobilier. Ce montant est présenté sous forme de pourcentage de la somme globale. Par exemple, si l’emprunteur prévoit acquérir un bien immobilier au prix de 300 000 € et que son apport est de 30 000 €, le montant de son emprunt s’élèvera à 270 000 €. Le pourcentage de son apport est de 10 %.
Un apport personnel consistant conduit plus facilement à l’acceptation d’un crédit immobilier par un banquier. La raison est fort simple. Cet apport lui permet d’estimer le risque que l’établissement financier prend en prêtant de l’argent au futur propriétaire. Un apport conséquent de ce dernier démontre hors de tout doute sa capacité d’épargne et par le fait même, sa capacité de remboursement, un profil d’emprunteur à risque peu élevé qui a tout pour rassurer un banquier. L’emprunteur est lui aussi récompensé de son effort puisqu’il peut bénéficier de conditions plus avantageuses et d’une capacité de négociations moins limitée.
La constitution d’un apport personnel
L’apport personnel destiné au financement d’un bien immobilier peut provenir de différentes sources :
- De l’épargne personnelle de l’emprunteur;
- De l’épargne salariale;
- De placements tels que l’assurance vie;
- De la vente d’un bien immobilier;
- D’un héritage ou d’une donation;
- De produits d’épargne dédiés spécifiquement à l’achat d’une habitation comme le Plan Épargne Logement (PEL), le Compte Épargne Logement (CEL);
- De prêts aidés, tels que le prêt relais, le prêt à taux zéro, le prêt fonctionnaire, le prêt action logement financé par l’employeur, les prêts départementaux et régionaux, ceux alloués par la CAF…
- Et plus encore.
Pourcentage d’apport personnel et conséquences sur l’octroi d’un crédit immobilier
Apport personnel de 0 %
Il n’existe aucune loi qui oblige un futur propriétaire à proposer un apport personnel. Il lui est donc possible d’emprunter l’intégralité de son besoin de financement. Mais ce faisant, son dossier devra être solide car les banques évalueront attentivement et dans les moindre détails plusieurs critères tels que le montant de son revenu, la stabilité de sa situation professionnelle, son historique d’endettement, la gestion de ses comptes courants… Et c’est sans compter l’effort financier plus considérable que devra fournir l’emprunteur en l’absence d’apport personnel.
Apport personnel de 10 %
Si, comme mentionné précédemment, il n’existe pas d’apport personnel minimal et obligatoire, en pratique, les banques privilégient les dossiers bénéficiant d’un apport personnel conséquent par rapport à la nature et au coût du bien immobilier à acquérir. Pour autoriser un crédit immobilier, les établissements prêteurs exigent habituellement un apport minimal de 10 % du montant total de l’achat. Cette somme correspond en fait à la totalité des frais qui ne sont pas compris dans l’achat du bien immobilier en tant que tel, comme les frais de notaire, les frais dus aux intermédiaires (courtier en crédit, agent immobilier…), les frais bancaires, les frais de garantie, les frais de caution…
Apport personnel de 20 %
Un apport personnel de 10 % ne couvre donc que les frais relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier et en aucun cas une partie du bien immobilier. Il s’agit par conséquent du strict minimum requis en vue de l’obtention d’un crédit. Lorsque le contexte économique global devient instable et que le marché de l’emprunt se tend, un apport personnel de 10 % n’est plus suffisant et c’est une montant de 20 % qui devient la norme. Cet apport couvre à la fois les frais annexes liés à l’achat immobilier et une partie de celui-ci. Au-delà du montant en tant que tel, une proposition d’apport de 20 % est un excellent signal pour une institution bancaire prêteuse. Un tel apport lui démontre la volonté de l’emprunteur de s’investir dans son projet et ce dernier fera sûrement partie des bons dossiers. De plus, ce seuil facilite les négociations du taux d’emprunt et de l’assurance emprunteur du futur propriétaire.
Apport personnel supérieur à 20 %
Un apport personnel supérieur à 20 % est hautement intéressant pour les établissements prêteurs qui ont tendance à donner priorité à ces dossiers. De plus, avec un tel apport, les démarches de l’emprunteur en vue de l’obtention d’une réduction des taux d’intérêt ou de la négociation des clauses du crédit sont nettement facilitées.