Tout le monde a une idée assez précise de la procédure mise en œuvre pour acheter un bien immobilier. Le choix d’un bien, la négociation éventuelle d’un prêt et le passage chez le notaire, que l’on soit seul ou en couple. Mais il existe d’autres possibilités, en famille, avec des amis ou même avec de parfaits inconnus. Cela s’appelle l’achat immobilier en indivision. Et cela offre un certain nombre d’avantages, des contraintes aussi selon les procédures mises en œuvre. Faisons le tour de la question.
L’achat en indivision : définition
Il faut se plonger dans le code civil (l’article 815 et ses suivants) pour connaître les règles définissant ce régime juridique. Il y a achat en indivision quand 2 personnes, à minimum, deviennent propriétaires d’un bien immobilier. Ils ont un nom, les indivisaires. Ainsi, lors de l’achat, chaque indivisaire acquiert des droits sur la totalité du bien acheté, mais devient propriétaire uniquement de sa part, proportionnelle à sa participation au financement de l’acquisition.
Les indivisaires, qui sont-ils ?
En fait, une grande liberté est offerte par la loi pour choisir ses indivisaires. Il suffit qu’ils aient la capacité juridique d’acheter. Ceci étant, on peut les catégoriser :
- Couple marié, avec le régime séparation des biens : Lorsqu’un couple marié avec le régime de la séparation des biens achète un bien en indivision, chacun devient propriétaire à hauteur de sa participation financière.
- Couple marié, avec le régime de la communauté universelle : Sous ce régime, le bien sera détenu à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.
- Couple pacsé : Le régime applicable sera celui d’un couple marié sous séparations de biens.
- Famille : Fratries, avec ou sans les parents, cousins, cousines, etc. Chaque indivisaire sera propriétaire à hauteur de sa participation financière dans l’opération.
- Groupe d’amis : Le régime sera identique à celui applicable pour une famille.
Avantages de l’indivision
Si l’on explore les avantages d’un achat immobilier en indivision, on comprend vite qu’ils sont nombreux :
- Facilité de la procédure. A la différence d’un achat par le biais d’une SCI avec toute la complexité de sa constitution, cela permet un achat à plusieurs sans contrainte ni difficulté. Seuls les actes notariés officiels porteront la trace de l’achat en indivision.
- Economique : Pas de frais particulier encouru.
- Plurifonctionnel : N’importe quel bien immobilier, que cela soit un appartement, maison, immeuble, domicile principal, résidence secondaire, terrain, etc. peut faire l’objet d’un achat en indivision.
- Fiscal : Pas de fiscalité global sur le bien. Chaque indivisaire doit payer ses impôts selon sa part de propriété.
L’un des avantages d’un achat immobilier en indivision, c’est la grande flexibilité de financement. Ainsi un indivisaire peut financer sa part d’acquisition en apportant des fonds propres sans requérir à l’emprunt tandis que les autres peuvent se financer par un prêt immobilier. Ainsi , en prenant l’exemple de 4 indivisaires, le premier peut financer à 100% sur son épargne, le second à 50% par des fonds propres et le reste par des prêts, et les deux derniers à 100% par un crédit bancaire. En outre, il est possible que l’indivision constituée peut contracter un seul crédit bancaire acté sur les indivisaires et remboursé par eux.
Quid des risques ?
Pas d’angélisme, rien n’est parfait, nonobstant ses avantages, dans l’indivision immobilière !
- Difficulté d’un choix d’un bien à acheter : Souvent, il est difficile, quand on est seul à prendre une décision, de choisir un bien qui correspond le mieux à ses exigences. Alors, à plusieurs, cela peut devenir très complexe !
- Défaillance d’un indivisaire : Chaque indivisaire étant engagé vis à vis des autres, il doit régler à hauteur de sa quote-part, les dettes en relation avec le bien en indivision, que cela concerne les charges financières, les travaux d’entretien du bien, les dettes éventuelles de gestion. C’est important car, en cas de défaillance, le bien en indivision pourra être revendu sans l’accord unanime des indivisaires.
- Impossibilité de s’opposer à une revente : Aucun des indivisaires ne peut s’opposer à une cession de la quote-part d’un indivisaire. Celui-ci peut donc revendre cette quote-part à n’importe qui.
Prévention des difficultés, la convention d’indivision
Afin d’anticiper des difficultés dans la gestion d’une indivision, une convention peut être établie. Elle es signée par l’ensemble des indivisaires et fixe par avance les règles de sortie de l’indivision en indiquant, par exemple, un délai durant lequel aucune sortie ne sera possible ou alors avec une règle d’unanimité des indivisaires. Elle peut aussi indiquer une possibilité de préemption préalable par l’un des indivisaires. Ceci étant, on doit noter que les prises de décision concernant la gestion d’une indivision doivent être prise à l’unanimité, ainsi que, par exemple, la désignation d’un gérant. Sa présence pour la gestion, son choix peuvent être indiqués dans la convention d’indivision. Il agira, selon son mandat, au nom de l’indivision, ce qui aura son importance dans les cas de bien immobilier important, avec l’emploi d’un concierge, l’intervention de société de nettoyage pour les communs ou gérer des travaux de rénovation.