SCPI et SCI : quelles différences ?

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SCPI, acronyme de Société Civile de Placement Immobilier, et SCI, acronyme de Société Civile Immobilière, ont un objectif commun : la gestion d’un parc immobilier. Pour autant, elles n’ont rien à voir dans leur fonctionnement, car la lettre P de placement change tout. Explications…

La SCPI, un produit financier à la recherche du rendement

Sous l’appellation SCPI se cache un produit financier. En effet, l’investissement en SCPI consiste à acheter des parts d’une société dont l’objet est l’investissement immobilier à des fins de défiscalisation et / ou de rendement. Les SCPI recherchent donc avant tout la performance pour se développer et attirer les investisseurs.

Ainsi, la société gestionnaire du parc immobilier collecte les fonds des investisseurs, achète des biens immobiliers à fort potentiel locatif et les rénove si besoin, encaisse les loyers de ses locataires, effectue les travaux et réparations, gère l’administratif et les relations avec les tiers (banques, promoteurs, impôts, etc.).

En plus de la perception de loyers, la société de gestion peut également revendre un ou plusieurs des biens immobiliers qu’elle détient et générer une plus-value. Les SCPI fiscales sont généralement dissoutes après avoir bénéficié des avantages fiscaux par la revente des immeubles, alors que les SCPI de rendement sont souvent conservées pour continuer de croître.

Les SCPI, selon leurs spécificités, peuvent acheter tout type de bien immobilier : des appartements, des immeubles et maisons, mais également des locaux commerciaux et industriels. L’apport des investisseurs est essentiel puisqu’il permet de mutualiser les risques en procédant à de nombreux achats immobiliers et en ayant de nombreux locataires. Les incidents liés au défaut de paiement par exemple sont ainsi dilués pour sécuriser au maximum les investissements.

Les SCPI ont eu des performances élevées par le passé, montant jusqu’à 8 ou 10 % de rendement. Elles affichent désormais des rendements de 4, voire 5 % ces dernières années, ce qui est bien au-delà des performances de la majorité des placements financiers, pour une prise de risque modérée du fait de la bonne liquidité de l’immobilier.

La SCI, une société civile pour faciliter la transmission d’un bien immobilier

Par essence, l’objet social de la SCI est purement civil, ce type de société n’a donc pas pour vocation à réaliser des actes de commerce à titre habituel. Son but n’est pas la recherche de rendement à tout prix, mais l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs personnes afin de transmettre un patrimoine à ses proches.

En effet, la SCI permet de faciliter la donation d’un bien à ses enfants par exemple, en leur transmettant tous les 15 ans des parts de SCI sous couvert d’un abattement fiscal de 100 000 euros. En plus de cela, la valeur des parts tient compte des prêts et dettes liés à la SCI, ce qui peut permettre de donner un immeuble sans aucuns droits de donation ou succession.

La majorité des sociétés civiles immobilières françaises sont dites familiales, cela signifie que ce sont des membres d’une même famille qui achètent ensemble un appartement, une maison, un local professionnel, etc. Chacun est associé et détient des parts à hauteur de ses apports.

Ainsi, grâce à la mise en commun des fonds de chaque associé, il est plus facile d’acquérir des biens immobiliers et d’obtenir des crédits bancaires. La capacité financière est donc augmentée, sans que le formalisme ne soit trop complexe puisqu’il est régi par les statuts et que la comptabilité est simplifiée en cas d’option pour l’impôt sur le revenu.

Cependant, il est utile de rappeler que les associés d’une SCI supportent directement le risque lié à l’investissement immobilier. En cas de défaut de paiement d’un loyer par exemple, alors que la SCI détient un unique bien, il faut continuer à payer le prêt. De manière générale, la SCI paraît donc plus contraignante.

Que choisir entre SCI et SCPI ?

Il n’y a pas de réponse toute faite à cette question. Tout dépend des objectifs recherchés par le particulier : détenir un bien immobilier et transmettre un patrimoine à ses héritiers, ou bien diminuer le montant de son imposition et détenir des actifs financiers permettant de diversifier ses placements.

Si ces deux types de sociétés civiles permettent d’investir dans l’immobilier de façon directe, il est essentiel de retenir que la SCI permet d’acquérir et gérer de l’immobilier « en dur », alors que la SCPI permet d’acquérir des parts d’un parc locatif sans en avoir la gestion.

C’est d’ailleurs pour cela que la SCI est un investissement dans la « pierre », qui peut être transmis de génération en génération, alors que pour la SCPI on parle d’investissement « pierre papier » puisque l’acquéreur est seulement titulaire d’un titre de propriété.

Au final, la SCI permet de détenir des biens immobiliers physiquement avec les contraintes que cela implique, alors que la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans en subir les inconvénients.