SCPI et déficit foncier : comment ça marche ?

Investissement

La SCPI de déficit foncier est une forme de SCPI fiscale, contrairement aux SCPI dites de rendement. Son but n’est pas de générer du profit, mais de créer des avantages fiscaux pour que l’investisseur paie moins d’impôts.

La SCPI de déficit foncier est donc un produit de placement défiscalisant, au même titre que les SCPI Pinel, Malraux ou monuments historiques. On vous explique en termes simples tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI de déficit foncier.

Le principe de l’investissement en SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier gérées par une société gestionnaire qui a en charge la collecte de fonds, l’achat d’un parc immobilier, son amélioration, sa mise en location et le recouvrement des loyers. Les investisseurs, quand à eux, achètent des parts de la SCPI pour permettre la création dudit parc.

En contrepartie de son investissement, le titulaire des parts, non cotées en bourse, perçoit des loyers (généralement trimestriels), des plus-values immobilières, mais également d’éventuels déficits fonciers. Ni le capital, ni le rendement ne sont garantis, mais une société gestionnaire sérieuse et la mutualisation des risques limitent grandement les risques financiers.

En investissant en SCPI, le contribuable profite donc de revenus et / ou de réductions fiscales, sans avoir la gestion directe d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agit d’un investissement immobilier dit « pierre papier ». Les SCPI représentent ainsi un investissement dans la pierre sans en subir les contraintes.

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI de déficit foncier visent les foyers fiscaux les plus aisés, puisqu’elles permettent de défiscaliser au maximum pour payer moins d’impôts sur le revenu. En effet, le déficit foncier généré est déduit des revenus de l’investisseur, à hauteur de son apport.

Les spécificités de la SCPI de déficit foncier

Tout d’abord, il convient de rappeler que les SCPI spécialisées en déficit foncier sont rares. Si le dispositif fiscal à la clé est attractif, mieux vaut s’y prendre en amont afin de pouvoir souscrire le nombre de parts souhaitées, en restant informé des appels de fonds pour ce type de projets immobiliers.

Ensuite, et contrairement aux SCPI de rendement, les sociétés gestionnaires d’une SCPI de déficit foncier investissent dans des biens immobiliers à rénover, nécessitant souvent de lourds travaux. La finalité est bien entendu la mise en valeur des logements, commerces ou bureaux pour la location, mais également la revente après déduction totale des travaux afin de générer une plus-value immobilière.

Enfin, il faut savoir que les SCPI de déficit foncier possèdent une durée de blocage légale de 3 ans. En d’autres termes, il faut détenir ses parts depuis au moins trois années pour valider définitivement la déduction des dépenses de travaux sur les revenus fonciers.

Pour résumer les avantages de SCPI de déficit foncier, les trois suivants sont sans doute les plus significatifs :

  • Investissement dans l’immobilier ancien sans supporter soi-même les dépenses d’entretien ni diriger les travaux
  • Déduction des travaux des revenus fonciers pour les opérations de réparation, d’amélioration, d’agrandissement et d’entretien du parc immobilier
  • Diversification du patrimoine via un titre de propriété offrant à long terme des perspectives de plus-value immobilière

La fiscalité de la SCPI de déficit foncier

Tous les profils d’épargnants et d’investisseurs n’ont pas forcément intérêt à opter pour l’achat de part de SCPI de déficit foncier. En effet, ce produit financier s’adresse en priorité :

  • Aux contribuables ayant une TMI Tranche Marginale d’Imposition élevée, à savoir 41 % ou 45 %, pour un maximum d’économies d’impôt
  • Aux investisseurs ayant des disponibilités immédiates et la capacité d’investir sans avoir recours au crédit immobilier
  • Aux foyers fiscaux qui paient déjà des impôts de façon à bénéficier immédiatement des avantages fiscaux

Sur le plan des avantages fiscaux, la SCPI de déficit foncier signifie :

  • Une déduction fiscale non soumis au plafonnement des niches fiscales et cumulable avec les autres mécanismes de réduction d’impôts
  • Une diminution des revenus imposables à hauteur de 10 700 euros par an et le report d’un éventuel excédent sur les 6 années suivantes
  • Une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 45 %.pour les foyers fiscaux les plus aisés

Enfin, les avantages fiscaux du déficit foncier ne sont pas cessibles en cas de cession des parts de SCPI. il est également nécessaire de déclarer les gains générés, quand ils existent, au titre :

  • Des revenus locatifs déclarés en revenus fonciers et soumis au barème de l’impôt sur le revenu
  • Des revenus accessoires soumis aux revenus des capitaux mobiliers avec des prélèvements sociaux de 17,2 %
  • D’éventuelles plus-values à déclarer au titre des plus-values immobilières et soumises à ce régime spécifique

Au final, l’investisseur a tout intérêt de souscrire le nombre de parts adéquat en calculant le montant prévisionnel de son impôt. Ainsi, son investissement en SCPI de déficit foncier lui procure le maximum d’avantages.