Qu’est-ce que le droit de préemption ? Comment fonctionne-t-il ? Explications.
Le droit de préemption, qu’est-ce que c’est ?
Lorsqu’un bailleur souhaite vendre un logement qu’il louait jusque là à un locataire, il a pour obligation d’en informer le locataire afin que celui-ci puisse, s’il le souhaite, faire jouer son droit de préemption. Le droit de préemption, que l’on nomme également droit de préférence, équivaut, pour le locataire du logement qui va être proposé à la vente, à être prioritaire s’il désire acquérir ce bien. Cela a pour vocation de protéger la personne louant le bien immobilier en question.
Or, la personne exerçant ce droit n’est pas nécessairement le locataire, puisqu’il existe ce que l’on nomme le droit de préemption urbain, ou DPU. Celui-ci, selon la loi, prévaut d’ailleurs sur le droit de préemption du locataire.
Ainsi, si la mairie souhaite utiliser son droit dans un but précis qui va servir l’intérêt général, elle est toujours prioritaire sur n’importe quel autre acquéreur potentiel.
Comment fonctionne le droit de préemption au profit du locataire ?
Quand un propriétaire d’un bien immobilier désire mettre ce dernier en vente, il doit en informer, par voie officielle (avec une lettre remise en main propre comportant un récépissé, par courrier recommandé, voire par le biais d’un huissier), le locataire. S’il y a différents locataires, il doit donc tous les en informer, avec un courrier recommandé chacun, par exemple, s’il a choisi ce moyen d’opérer.
Le locataire a alors deux mois pour choisir s’il va, ou non, préempter, c’est-à-dire s’il va acheter le bien ou pas. En effet, ce n’est pas une obligation. Il faut savoir que, dans certains cas, le prix de vente sera légèrement inférieur pour le préempteur, mais ce n’est pas systématique.
Le bailleur a, lui, l’obligation de respecter, selon la loi, un préavis d’une durée de six mois avant de mettre en vente le bien.
Il y a certaines conditions, cependant, pour que le droit de préemption au profit du propriétaire s’applique. Il faut obligatoirement que le bien soit loué vide. En revanche, ce droit ne s’applique pas si le bailleur souhaite vendre le bien dans son cercle familial, par exemple à des parents. Ne sont pas concernés non plus, et ce, pour des raisons de sécurité évidentes, les immeubles vétustes, de même que les locations qui s’étendent sur seulement quelques mois. Enfin, le droit de préemption ne s’appliquant qu’aux logements qui sont loués en étant vides, les biens meublés ne sont pas concernés non plus.
La loi se montre stricte quant au respect du droit de préemption du locataire. En effet, il est utile de prendre connaissance du fait que, si un locataire constate que son propriétaire a vendu le bien en question sans l’en informer au préalable, donc, sans qu’il puisse faire valoir son droit de préemption, cela peut conduire à l’annulation de la vente avec le tiers, notamment si la vente à une tierce personne a présenté des avantages par rapport à la vente au préempteur.
Dans le cas où le locataire n’est pas en mesure, financièrement parlant, d’acquérir le bien en question, le bailleur doit, selon la loi, lui proposer un autre logement dans les mêmes prix.
Comment fonctionne le droit de préemption urbain ?
Il faut savoir que, outre le droit de préemption au profit du locataire, il existe le droit de préemption urbain. Ainsi, lorsqu’un bailleur met en vente un bien, il se peut que la mairie fasse valoir son droit de préemption, mais il faut, bien entendu, pour cela, qu’il y ait un véritable projet envisagé avec ce bien. En effet, une mairie ne peut pas faire valoir son droit de préemption sans se justifier à l’avance.
Il existe deux types de droits de préemption urbains: le DPU simple, et le DPU renforcé.
Avec le droit de préemption urbain simple, il est bon de savoir que la mairie reste toujours prioritaire sur les particuliers lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Le droit de préemption urbain renforcé, s’il ne s’applique pas tout à fait aux mêmes types de biens que le DPU simple, reste le même dans son fonctionnement.
En réalité, le DPU a pour vocation d’éviter, un jour, à la mairie d’exproprier un propriétaire, c’est-à-dire de le mettre dans l’obligation de céder son bien. En faisant valoir son droit de préemption, la commune peut se servir de la propriété qu’elle achète ainsi, pour en faire un lieu qui sert l’intérêt public. Ce lieu peut alors être une école, mais aussi un hôpital, ou encore un logement à visée sociale. Il peut, en outre, s’agir de préserver un espace vert ou encore un monument historique.
Bien sûr, la mairie ne peut jamais décider de manière arbitraire d’être prioritaire sur l’achat d’un bien. Pour cela, il faut qu’un Plan Local d’Urbanisme, ou PLU, ou qu’une Carte Municipale, englobe géographiquement la partie sur laquelle se trouve le bien immobilier à vendre.
D’ailleurs, la commune est obligée d’informer les citoyens via le PLU, des zones dans lesquelles se trouvent des biens sur lesquels elle peut faire valoir un droit de préemption urbain.
Bien sûr, la mairie n’a pas l’obligation d’acquérir tous les biens sur lesquelles elle est prioritaire à la vente. Dans tous les cas, on considère que, si passé un délai de deux mois, le propriétaire n’a pas de réponse de la part de la mairie, c’est qu’elle renonce à son droit de préemption urbain. Cependant, il est possible que la commune spécifie son refus d’acheter de manière explicite. Dans ces derniers cas, le propriétaire peut alors vendre à qui il le souhaite.