Il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, sans apport. Puisque l’investisseur devient associé de la société en achetant des parts, il peut très bien les financer à crédit, à l’instar d’un bien immobilier physique dont il serait propriétaire.
Principe et intérêt de l’investissement en SCPI à crédit
Le crédit est générateur de valeur, dès lors qu’il permet d’acheter un produit qui rapporte, à terme, davantage que le coût du prêt. Par ailleurs, en investissant dans l’immobilier, le contribuable déclare des revenus fonciers. En empruntant, il peut déduire les intérêts et assurances de prêt de ces revenus, faisant baisser mécaniquement le montant de son impôt.
Les investisseurs immobiliers, pour bénéficier d’un effet levier et acquérir des appartements, maisons ou commerces dans le but d’en tirer un rendement locatif, procèdent exactement de la même façon. Or, une SCPI dite de rendement possède la gestion d’un parc immobilier qu’elle met en location pour créer des revenus.
Dans le cadre d’une SCPI, les loyers sont distribués aux associés trimestriellement, tandis que le crédit souscrit est remboursé mensuellement. Ainsi, l’investisseur acquiert de l’immobilier sans impacter les liquidités qu’il détient pour continuer à en disposer comme il le souhaite, par exemple en les injectant sur un autre placement rémunérateur. Ce mode de financement est très intéressant, surtout lorsque les taux d’intérêt des crédits sont bas.
Concrètement, l’investisseur réserve auprès de la société civile de placement immobilier de son choix ses parts, dont il assure les financer à crédit. Toutes les SCPI n’acceptent pas ce type d’opération, mais la majorité de celles présentes sur le marché et ayant obtenu des rendements attractifs par le passé le proposent. Une fois le crédit obtenu, l’établissement financier envoie les fonds sous 14 jours à la SCPI. Cette dernière attribue alors les parts réservées à l’emprunteur par l’émission d’une attestation de propriété.
Le financement des SCPI par un prêt immobilier ou à la consommation
Le financement à crédit de l’acquisition de parts de SCPI n’est pas plus difficile à obtenir que le financement d’un investissement locatif classique. La banque ou l’organisme de crédit spécialisé va s’intéresser avant tout aux capacités de remboursement de l’emprunteur, à son taux d’endettement et à la stabilité de sa situation professionnelle.
Selon les établissements, les loyers perçus seront pris en compte partiellement dans les revenus de l’investisseur. Mais s’ils ne le sont pas, l’investissement sera par ruissellement limité à la capacité d’emprunt du demandeur. Pour que l’opération soit intéressante, l’absence d’apport personnel est prépondérante.
Il est possible d’investir en SCPI avec une enveloppe d’entrée de 5 000 ou 10 000 euros minimum, selon la société civile choisie. Mais l’emprunteur peut bien entendu opter pour plusieurs parts et augmenter le montant de son crédit si son dossier le permet. L’idéal étant de monter à 75 000 euros d’emprunt.
En effet, les crédits d’un montant supérieur ou égal à 75 000 euros peuvent être financés par l’emprunt immobilier, celui-ci présente l’intérêt d’être consenti à taux plus bas qu’un crédit à la consommation. En revanche, la banque réclamera une garantie pour accorder le prêt. Ne pouvant pas prendre d’hypothèque sur chaque bien constituant la SCPI, elle retiendra le plus souvent un cautionnement.
Pour les montants inférieurs à 75 000 euros, il est tout à fait envisageable d’avoir recours à un crédit à la consommation. Bien qu’un peu plus onéreux, celui-ci présente l’avantage d’être accordé plus rapidement, et ne nécessite pas toujours la prise de garantie supplémentaire. À taux bas, il représente une excellente option pour les personnes désireuses de se lancer dans l’investissement immobilier facilement.
Le financement des SCPI par un crédit in fine
Le crédit in fine consiste à payer des mensualités composées uniquement d’intérêts bancaires. Le capital, quand à lui, est remboursé seulement en fin de prêt. L’avantage ici est le montant des échéances de prêt, plus faibles, et donc intégralement remboursées par les loyers trimestriels perçus.
Par ce mécanisme, les revenus fonciers sont diminués et le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable bénéficie de réductions conséquentes. C’est pourquoi ce type de financement est avant tout recommandé aux ménages les plus aisés, ayant une TMI Tranche Marginale d’Imposition élevée.
À noter que pour obtenir un prêt in fine, il sera généralement demandé à l’investisseur de souscrire à une assurance-vie. Avec versements mensuels ou trimestriels programmés, cette dernière permet de garantir le paiement du capital à l’issue de la durée d’emprunt.
Simuler le financement d’un crédit SCPI sans apport
Avant même de réserver ses parts de SCPI, il est judicieux de simuler le montant de l’emprunt que l’investisseur peut obtenir. Qu’il s’agisse d’un crédit à la consommation, d’un crédit immobilier ou d’un crédit in fine, cette première approche renseigne sur la faisabilité du dossier d’une part, et le taux d’intérêt obtenu d’autre part, afin de réaliser l’opération la plus intéressante possible.