SCPI et OPCI : quelles différences ?

immobilier

SCPI, diminutif de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, et OPCI, diminutif d’Organismes de Placement Collectifs Immobilier, ont la particularité de toutes deux miser sur l’immobilier. Cependant, il s’agit de deux produits totalement différents, qui attirent de plus en plus les investisseurs…

Les SCPI, un placement immobilier en direct générant des revenus

Les SCPI sont en réalité un instrument purement financier. Administrées par une société gestionnaire, les SCPI recueillent les fonds des investisseurs, qui sont en fait des associés. Ces derniers achètent des parts pour que la SCPI puisse créer et gérer un parc immobilier.

Après cette levée de fonds, les SCPI achètent des biens immobiliers anciens ou construisent des programmes neufs, effectuent des rénovations si nécessaire, et mettent en location de nombreux logements, commerces et bureaux, à la recherche d’un maximum de rentabilité.

Bien que l’on distingue les SCPI fiscales, qui investissent dans la défiscalisation immobilière (dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, etc.), des SCPI de rendement qui recherchent avant tout la rentabilité, toutes les SCPI ont pour vocation de redistribuer leurs richesses aux détenteurs de parts.

Ainsi, l’investisseur perçoit des loyers trimestriels, à hauteur des parts dont il est propriétaire, mais profite également des avantages fiscaux accordés dans le cadre d’une SCPI fiscale. Si la SCPI réalise des plus-values immobilières lors de la revente d’un bien, l’associé en bénéficie également.

Bien entendu, le souscripteur de parts de SCPI peut également subir les aléas d’une mauvaise gestion ou d’une année de rendement moindre. Le risque de pertes est donc réel, mais fortement dilué grâce à la mutualisation des risques et la taille du parc immobilier.

Il est donc conseillé de conserver ses parts de SCPI au moins une dizaine d’années, pour bénéficier d’un rendement net lissé au fil des années. Les SCPI ont affiché ces dernières années des performances de 4,5 % en moyenne. Bien que les performances passées ne présagent pas des rendements à venir, on note dans l’ensemble une stabilité du marché immobilier qui évite une volatilité importante.

Les OPCI, un placement immobilier via l’assurance-vie

Les OPCI, quant à elles, ne sont pas des sociétés civiles mais des organismes collectant des fonds et investissant indirectement dans l’immobilier, à l’instar des OPCVM qui investissent exclusivement sur les marchés financiers. En revanche, les OPCI ne sont pas cotées en bourse, ce qui évite les fluctuations trop importantes.

Afin d’assurer une certaine liquidité pour faire face aux demandes de rachat des investisseurs, les OPCI doivent être constituées au minimum de 5 % d’actifs liquides (dépôts à vue ou créances à court terme par exemple). Elles ne sont donc pas composées à 100 % de valeurs immobilières.

Cependant, un minimum de 60 % d’investissement à caractère immobilier est requis par l’AMF Autorité des Marchés Financiers. Les 35 % restants, sont, au choix du gestionnaire, investis en titres financiers (actions, obligations, OPCVM), en actifs immobiliers (via les SCPI entre autres) et en actifs liquides.

Les OPCI peuvent aujourd’hui être détenues par l’investisseur via un contrat d’assurance-vie ou un compte titres. Cette particularité en fait un support de placement attractif, permettant d’investir dans l’immobilier facilement, tout en assurant une mixité des actifs composant l’OPCI.

Il est à noter qu’au moins 85 % des profits dégagés par l’OPCI doivent être reversés aux détenteurs des parts. Souscrites via une assurance-vie, elles bénéficient d’une fiscalité attractive puisqu’elles ne sont imposées que lors d’un rachat partiel ou total, avec un abattement après 8 années de détention. Souscrites via un compte titres, elles sont soumises au PFU Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 %.

Tout comme les SCPI, il est conseillé de garder ses part d’OPCI plusieurs années, afin de pallier les fluctuations des marchés immobiliers et boursiers. En effet, malgré une année avec un rendement négatif, elles affichent des rendements nets similaires aux SCPI, de l’ordre de 4,5 % en moyenne.

Que choisir entre SCPI et OPCI ?

SCPI et OPCI ont des points communs, les deux sont considérés comme des investissements dits « pierre papier » et permettent de diversifier son portefeuille en prenant un minimum de risques. SCPI et OPCI, bien que non cotés en bourse, sont soumis à l’agrément de l’AMF. Il s’agit donc de placements sécurisés et réglementés.

Alors que les OPCI avaient désintéressé les investisseurs, notamment parce que les SCPI étaient devenues à capital variable dans les années 2005, on assiste depuis plusieurs années à un regain de souscription depuis que les OPCI sont disponibles sur les supports en unités de compte des assurances-vie.

Cependant, les SCPI deviennent également disponibles sur les contrats d’assurance-vie, les rendant accessibles et liquides au plus grand nombre. C’est finalement l’appétence au risque de l’investisseur qui déterminera le choix entre OPCI et SCPI. Pour rappel, l’OPCI est constituée d’immobilier et de titres financiers, alors que la SCPI est un placement 100 % immobilier.

En définitive, les investisseurs directs pouvant bloquer plusieurs milliers d’euros à long terme choisiront sans doute les SCPI, tandis que les investisseurs indirects pourront opter pour une diversification de leur portefeuille en assurance-vie grâce à un mix entre SCPI et OPCI.