La plupart des opérations de rachat de prêts incluant un bien immobilier vont nécessiter une prise de garantie, sous forme d’hypothèque. Une garantie qui peut être contraignante mais que l’emprunteur peut éviter sous certaines conditions.
Pourquoi une hypothèque ?
L’hypothèque est une prise de garantie proposée par un établissement financier qui va consister à le désigner comme bénéficiaire du bien immobilier en cas de non-remboursement de la dette. Concrètement, si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités, l’établissement de crédit peut ordonner la saisie du bien immobilier (respect des procédures) et le revendre pour récupérer une partie ou la totalité des sommes non versées. Il est rare d’arriver à ce stade car la plupart du temps, les établissements financiers vont entrer dans une phase de médiation pour trouver une autre solution, en proposant notamment un plan de financement.
Cela dit, le principe de l’hypothèque a tendance à refreiner les emprunteurs sur leurs projets car effectivement, ce type de garantie peut faire peur. Simplement, c’est une garantie courante et très utilisée dans le domaine du prêt immobilier, on la retrouve quasiment systématiquement dans les opérations de rachat de prêts. A contrario, l’autre garantie est la caution, c’est une société de cautionnement qui se porte garant du remboursement de la dette et qui se retourne ensuite vers l’emprunteur. Bon à savoir : en cas de non-règlement de la dette, la société de caution peut tout de même exiger la vente du bien immobilier pour solder les sommes dues.
Le choix de l’hypothèque n’est pas anodin en matière de rachat de prêts et surtout de regroupement de crédits, c’est une garantie solide et surtout la seule garantie envisageable puisque les sociétés de cautionnement ne vont se positionner que sur les très bons dossiers, où le risque est le plus faible. Sur le principe de racheter un ou plusieurs prêts et d’allonger la durée pour réduire les mensualités, le risque est plus élevé que pour un simple prêt immobilier, il y a les notions d’endettement, de reste à vivre et de capacité de remboursement qui sont plus importantes que pour un financement dit classique.
Peut-on obtenir un financement sans hypothèque ?
Oui, mais les conditions sont exigeantes. L’hypothèque n’est pas une obligation mais pour obtenir un rachat de prêt sans hypothèque, il y a quelques conditions à respecter. La première va concerner les prêts à racheter car effectivement, l’hypothèque ne sera proposée que pour un emprunteur propriétaire de son logement, soit à titre principal, soit à titre secondaire. Une prise de garantie par hypothèque n’est possible que si l’emprunteur est lui-même propriétaire de son logement, il ne peut pas proposer la maison ou l’appartement d’une autre personne.
La durée de remboursement
Les sociétés de cautionnement ne vont pas s’engager sur des durées longues, ce sont des emprunts où le risque est plus élevé. On voit rarement des organismes de cautions se positionner sur des dossiers dont la durée est supérieure à 25 ans, il faut donc faire le choix d’une durée courte ou moyenne. Seuls les établissements de crédits hypothécaires proposent des solutions sur des durées supérieures à 25 ans, ce sont d’ailleurs les seuls à proposer du rachat de crédit sur une durée maximale de 35 ans.
Présenter un dossier solide
Pour éviter l’hypothèque, il faut forcément obtenir l’accord de la société de cautionnement et forcément, seuls les meilleurs dossiers pourront y prétendre. En effet, les sociétés de cautionnement sont réputées pour être plus exigeantes que les banques et par ailleurs, les services d’études vont généralement suivre l’avis du cautionneur pour décider de financer un dossier de rachat de crédit. Il faut donc fournir toutes les explications et informations pouvant jouer en faveur du dossier, cela permettra de rassurer les différents intervenant et d’obtenir une caution, plutôt qu’une hypothèque.
Faire racheter ses prêts conso uniquement
Pour les emprunteurs souhaitant regrouper leurs crédits, il est possible d’éviter l’hypothèque en ne faisant racheter que les prêts à la consommation. En effet, lorsqu’un dossier de regroupement de crédit inclut à la fois des prêts conso et un prêt immobilier, il est difficile d’obtenir un financement sans hypothèque, sauf lorsque le prêt immobilier arrive à son terme (queue de crédit). Par conséquent, l’idée est de laisser en place le crédit immobilier et de se concentrer uniquement sur les prêts à la consommation. Forcément, la baisse de mensualité ne sera pas aussi importante que prévue.
Faut-il solliciter un courtier ?
Le cabinet de courtage n’est pas une obligation lorsque l’on souhaite obtenir une opération de rachat de crédit, tout dépend des attentes de l’emprunteur. Si ce dernier est capable de lancer les démarches seul, de fournir tous les documents et de négocier des conditions favorables, alors il peut se passer d’un intermédiaire. Autrement, le courtier peut jouer un rôle sur la négociation, il peut aussi apporter un gain de temps en s’occupant de toutes les démarches jusque la signature de l’offre de prêt. Le courtier peut aussi être une alternative inévitable lorsque l’emprunteur souhaite obtenir une opération de regroupement de crédit. En effet, la plupart des établissements de crédits spécialisés dans les financements de regroupement de crédit ne sont accessibles que par les intermédiaires de banques ayant leurs mandats, il faut donc systématiquement solliciter un courtier et lui préciser la volonté de ne pas passer par une hypothèque. Le courtier étudiera les pistes et proposera des solutions adaptées, si elles existent.