Vous avez réalisé votre rêve de résidence secondaire à la mer ou à la campagne. C’est une maison familiale qui a hébergé vos meilleurs souvenirs et qui a vu grandir vos enfants. Dès que vous le pouvez, vous vous échappez pour vous ressourcer et vous reposer avec votre tribu. Aujourd’hui, vous envisagez de vous séparer de ce cocon et vous vous demandez comment se déroule la plus-value sur la vente sans y laisser trop de plumes. Quelle soit la nature de la propriété vendue (maison, appartement, ou chalet), s’il s’agit de votre résidence secondaire vous devrez vous acquitter d’une taxe sur la plus-value calculée par rapport à la durée de détention du logement. Alors plus-value et résidence secondaire : comment ça marche ?
C’est quoi une plus-value immobilière ?
Tout d’abord, est considérée comme résidence secondaire toute habitation de villégiature pour une courte période ou destinée à la location. La fiscalité de résidence secondaire suit des règles particulières. Lorsque vous vendez votre bien immobilier, en général le prix de vente est plus élevé que lorsque vous l’avez acheté. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et son prix d’acquisition. Pour une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans, la plus-value réalisée est souvent taxée à hauteur de 36,2%. Contrairement à la résidence principale qui peut être exonérée d’impôt. Tout vendeur domicilié sur le territoire français est redevable de cette taxe pour une résidence secondaire en France ou à l’étranger. Cette mesure peut décourager les propriétaires, surtout quand la plus-value est très importante et que celle-ci est également soumise aux prélèvements sociaux. C’est pourquoi, des correctifs basés sur la durée de détention du bien peuvent s’appliquer afin de réduire la plus-value imposable voire de bénéficier d’une exonération.
Comment calculer la plus-value ?
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et son prix d’acquisition. Pour calculer son montant, il faudra se référer à la durée de détention de la maison ou de l’appartement (date d’achat ou de la donation). Afin de réduire l’impôt sur la plus-value immobilière, vous pouvez vous baser sur les différents paliers d’abattements liés à la durée de détention. En effet, le système d’abattements vous permet de bénéficier de la suppression de la plus-value taxable si vous détenez votre résidence secondaire depuis 22 ans. Vous restez cependant redevable des prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans.
Le temps pendant lequel vous avez conservé le logement détermine la plus-value diminuée de l’abattement correspondant. Ainsi l’assiette pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux varient selon la période de détention du logement. Si nous prenons l’exemple d’une propriété détenue depuis moins de 6 ans, le taux d’abattement sera à 0% sur le revenu imposable. Vous commencerez à bénéficier d’une réduction au-delà de la 6ème année, à raison de 6%. À la 22ème année révolue le taux passe à 4% sur la vente de votre maison. Il faudra attendre au-delà de 22 ans pour être exonéré de l’impôt sur le revenu.
En ce qui concerne les prélèvements sociaux reprenons notre cas avec 6 ans de détention, ici aussi aucun abattement. Une fois la 6ème passée vous pourrez appliquer un taux à 1,60%, et 1,65% à la 22ème année révolue alors qu’au-delà de 22 ans c’est un taux de 9% qui est en pris en compte dans le calcul de l’assiette. Pour bénéficier d’une exonération sur les prélèvements sociaux, Il faudra patienter 30 ans.
En résumé, la plus-value immobilière est exonérée :
- Au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
- Au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Il faut savoir qu’une taxe supplémentaire s’applique si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 euros. Le taux peut varier de 2% à 6% en fonction du montant de la plus-value réalisée.
Conseils pour réduire la taxe de la plus-value immobilière
Les dépenses liées aux travaux d’amélioration ou d’agrandissement dans votre logement sont un bon moyen de réduire l’imposition. Vous pouvez déduire le montant dans le calcul de la plus-value et faire de même avec les frais de voirie, de réseaux et de distributions (frais d’aménagements pour résidence par exemple). Pensez à conserver tous les factures et autres documents relatifs à ces charges; ils pourront vous être fournis pour alléger l’imposition. Dans le cas contraire, vous pourrez toujours déduire un forfait travaux au taux de 15% du prix d’achat de votre résidence secondaire.
Autre astuce pour réduire cet impôt, vous pouvez déclarer les frais de mutation payés chez le notaire, ainsi que les droits d’enregistrement et frais notariales. En cas d’absence de justificatifs de ces frais, un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat sera pris en compte.
Pour terminer, si vous envisagez d’injecter le montant de la vente de votre résidence secondaire dans l’acquisition de votre résidence principale, sachez que vous éviterez la taxation sur la plus-value.
Pour un projet d’achat ou de revente de résidence secondaire, assurez-vous d’avoir toutes les bonnes informations pour réaliser des économies. Des simulateurs sont disponibles en ligne afin de calculer le montant de la taxe sur la plus-value à payer. Ils vous donneront une vision globale sur le montant de la fiscalité.