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Démembrement propriété : qu’est-ce que c’est ?

démembrement propriété

Le démembrement propriété est un acte patrimonial qui consiste à partager la propriété d’un bien immobilier en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Ce procédé intervient surtout lors d’une succession ou d’une donation. Il comporte des atouts sur le plan fiscal et juridique.

Quelques mots sur le démembrement propriété

On dit qu’il y a démembrement de propriété lorsque cette dernière est divisée entre plusieurs individus appelés usufruitiers (usus + fructus). Ils vont se départager l’usufruit du bien en question. L’usufruit est le fait d’utiliser la propriété et de toucher les revenus qui en découlent. Les loyers d’une location en est un bon exemple. Les nus-propriétaires (abusus) vont, quant à eux, être titulaires de la nue-propriété du bien. On peut résumer ainsi le principe du démembrement de propriété. Mais ce n’est pas toujours le cas. La pleine propriété est le groupement de l’abusus, de l’usus et du fructus. Pour faire plus simple, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont complémentaires. L’un ne peut vendre le bien sans avoir l’accord de l’autre. Quand l’usufruitier décède, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire ou à ses héritiers.

Il est possible de démembrer tout type de biens : appartement, immeuble, maison, assurance-vie, compte-titres…

Les cas d’usufruit ou de quasi usufruit

Comme on l’a vu précédemment, l’usufruit donne plein pouvoir à l’usufruitier d’user du bien et d’en percevoir les fruits. En compensation, c’est à lui que revient les différentes charges. Il se doit entre autres d’entretenir la propriété et d’assurer sa conservation. Dans ce cas-là, il est amené à faire des petits travaux de réparation. Son droit de jouissance ne rencontrera aucun souci s’il porte sur des biens immobiliers. Cependant, il y a un risque à courir : la disparition du bien, objet de l’usufruit. Selon l’art.587 du code civil, si le bien est impossible à utiliser sans le consommer, l’usufruitier devient alors le propriétaire légitime. Il devra donc restituer ce dernier à la fin de l’usufruit, soit par des objets de même valeur ou de même qualité et quantité.

Si le droit de jouissance de l’usufruitier concerne un bien consomptible, on se réfère à un quasi usufruit. Il peut s’agir de sommes d’argent, d’un compte bancaire, de liqueurs (du vin, par exemple), des récoltes agricoles (semences), etc.

Quel est son intérêt financier et juridique ?

L’intérêt principal du démembrement est la cession de la nue-propriété. Celui qui cède le bien conserve l’usufruit (avec ou non les droits d’usage d’habitation de la propriété). Tout est stipulé dans un contrat en bonne et due forme. En échange de cet acte, une compensation sous forme de rente ou de capital est versée au vendeur.

En dehors d’une donation ou d’une succession, le démembrement de propriété agit également dans la vente en viager. Le cas échéant, cette formule aide les personnes d’âge avancé par le biais d’un complément de revenu. Elle présente aussi un intérêt certain en cas d’achat. L’achat d’un bien démembré permet au nu-propriétaire et à l’usufruitier de s’acquitter de leur part respective dans le bien immobilier. Si une personne veut devenir propriétaire, cela est tout à fait possible sans exploser son budget grâce à ce type d’acquisition. La valeur des droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier se calcule selon l’âge du donateur et la durée de l’usufruit. Lorsque l’usufruit prend fin, la propriété réintègre le patrimoine du nu-propriétaire. Il sera alors le propriétaire définitif.

S’il s’agit d’une transmission à sa famille, les époux peuvent, par exemple, via un testament, léguer l’usufruit d’un bien aux conjointes survivantes d’une manière temporaire. De leur vivant, elles peuvent continuer à occuper leur foyer familial. Les héritiers des époux accèdent, quant à eux, à la nue-propriété. Au décès du parent, ils deviennent entièrement propriétaires. L’octroi en pleine propriété du bien se réalise en franchise d’impôt.

Quel est l’intérêt fiscal d’un démembrement de propriété ?

On note un intérêt fiscal non négligeable lors d’un démembrement de propriété :

Durant la constitution de son patrimoine

À part les frais d’achat réduits, l’acquisition d’un bien démembré présente aussi une fiscalité intéressante. Pendant cette étape, le plein propriétaire ne paie aucun frais annexe. Il est important de savoir que pendant le démembrement, l’usufruitier doit contacter l’administration fiscale pour lui déclarer la valeur de bien. Le nu-propriétaire n’est pas tenu d’intégrer dans son patrimoine imposable les biens en sa possession (en nue-propriété).

Durant la transmission de son patrimoine

Le démembrement de propriété s’utilise principalement lorsqu’il y a transmission de patrimoine pour une simple et unique raison : le calcul des droits de donation se base sur la valeur de la nue-propriété. Cette option a pour effet de limiter les frais de succession et de donation.

Cette valeur varie en fonction de l’âge du donateur :

  • 10 % de la valeur du bien si celui-ci a moins de 21 ans.
  • 20 % si son âge est compris entre 21 et 30 ans.
  • 30 % s’il est âgé de 31 à 40 ans.
  • 40 % dans le cas où son âge est entre 41 à 50 ans.
  • 50 % si le donateur est âgé de 51 à 60 ans et ainsi de suite.

Cette notion a une grande importance, car elle définit l’intérêt du recours au démembrement de propriété, notamment en ce qui concerne la fiscalité. En résumé, plus une personne est jeune lors de la cession de la nue-propriété à son héritier, moins les frais seront moindres.

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